Cronaca

Npl immobiliari, opportunità di investimento poco nota. Ecco cosa sono

Pubblicato

3 anni fa

24 Gennaio 2023

ROMA (ITALPRESS) – I crediti deteriorati – non-performing loans o Npl – sono crediti delle banche (mutui, finanziamenti, prestiti) che i debitori non riescono più a ripagare.
Recentemente si parla spesso di Npl immobiliari. Si tratta di crediti delle banche per i quali la riscossione è incerta sia in termini di rispetto della scadenza sia per l’ammontare dell’esposizione di capitale. In questo caso, i crediti sono per la maggior parte costituiti da mutui immobiliari non onorati da chi li ha sottoscritti, che diventano per le banche Crediti non performanti o NPL. E’ interesse delle banche liberarsi di questi mutui al più presto per non appesantire il proprio bilancio dalle perdite ascritte al passivo derivanti dai crediti insoluti.
Gli NPL rappresentano una enorme opportunità di investimento immobiliare in questo momento storico. A causa della pandemia l’economia globale ha subito ingenti perdite e non tutti i debitori riescono a tenere fede ai loro impegni presi con le banche. Questo significa che per chi opera con gli NPL si potranno generare nuove opportunità di investimento.
“Siamo passati dall’adesione al classico Fondo Immobiliare a una vera e propria psicosi collettiva per la famigerata cessione di preliminare per passare poi addirittura a franchising specializzati nel business della nuda proprietà – spiega Salvatore Perozzi Ceo & Founder del gruppo finanziario Vitaly Spa -. Più recentemente abbiamo assistito all’escalation del saldo e stralcio, passando per il crowdfunding immobiliare per giungere al vertice di questa top seven dell’investimento immobiliare rappresentato dagli NPL”.
Nel 2023 e per almeno i prossimi 10 anni a causa dell’aumento dei costi, della recessione, dei tassi bancari e del sovraindebitamento sarà previsto e praticamente certo un numero molto rilevante di immobili all’asta. Per un investitore immobiliare gli NPL rappresentano un’opportunità unica per accedere a questi immobili ancora prima che vadano all’asta e per evitare quindi l’intero sistema delle aste immobiliari ormai inflazionate da operatori di vario genere.
Le normative stanno cambiando e soprattutto stanno cambiando le banche e per quanto ad oggi questo strumento sia, da codice civile accessibile a chiunque, sono pochi i professionisti in grado di operare con essi e con una gestione del rischio che sia a loro vantaggio, si sta quindi spostando tutto nella direzione di cessione dei crediti solo ed esclusivamente a società con licenze e determinati requisiti.
“Questo perchè quando si compra un Npl quello che si compra è un credito in sofferenza e saperlo gestire al meglio, andando a valutare nel dettaglio l’acquisto, è prerogativa di pochi. Si tende a ricorrere all’ acquisto del credito Npl quando si è già nel mezzo di una procedura di pignoramento avanzata, e non è quindi più possibile ricorrere alla trattativa saldo e stralcio”, afferma Perozzi.
La strategia di investimento immobiliare quindi si concentra sull’acquisizione a forte sconto di crediti ipotecari, che sono oggetto di procedura esecutiva già in essere (pignoramento immobiliare in itinere), attraverso una società veicolo autorizzata dalla Banca D’Italia.
Una volta acquistati tali crediti (NPL), le possibilità sono: attendere la vendita fissata dal giudice dell’esecuzione forzata al fine di vedere risolto il proprio credito dopo l’aggiudicazione di un’asta di un acquirente terzo; richiedere l’assegnazione dell’immobile in sede di esecuzione forzata, depositando istanza di assegnazione al giudice dell’esecuzione ai sensi degli articoli 588-589 del codice di procedura civile, in mancanza di offerte al prezzo base in sede di incanto.
In questo momento il mercato degli NPL risulta particolarmente vantaggioso e florido a causa della stretta della Bce sulle banche italiane ed europee in generale, che le obbliga anno dopo anno ad avere sempre meno insoluti in pancia e costringendole a cartolarizzare, ovvero a vendere a prezzi per loro svantaggiosi. Un ulteriore incentivo alla cessione dei crediti arriva poi dallo Stato attraverso la GACS (Garanzia sulla cartolarizzazione delle sofferenze) , uno strumento che il Tesoro mette a disposizione degli operatori del credito e della finanza per favorire lo smaltimento delle sofferenze bancarie e che riduce il bid-ask price spread, ovvero la differenza tra il prezzo richiesto dalle banche e il prezzo che gli investitori sono disposti a pagare.
Il motivo per il quale gli NPL si trovano attualmente in cima alla Top Seven degli investimenti immobiliari deriva dal fatto che con gli NPL si evita un grosso problema del mondo degli investimenti immobiliari, ovvero, la concorrenza che si sta creando tra i piccoli investitori. Ci basta guardare alle aste giudiziarie, fino a qualche anno fa la partecipazione all’asta era composta al 95% da professionisti del settore mentre attualmente le aste giudiziarie sono Inflazionate dai privati. Sono i privati che vogliono acquistare la loro prima casa, sono i piccoli investitori occasionali che fanno una operazione l’anno semplicemente perchè hanno la passione per questo settore e vogliono generare utili.
“In questo scenario anche gli investitori professionisti sono svantaggiati, e per quanto un professionista abbia le capacità e le conoscenze per generare profitti a partire da un’operazione, lavorare in questo modo diventa più difficile, considerato che le barriere d’ingresso a certe metodologie di trading immobiliare risultano quasi azzerate. Tutto questo non avviene con gli NPL, ecco quindi che affidarsi a una società come Vitaly rende tutto più semplice e fluido anche per i grandi investitori che si ritrovano sempre e ciclicamente una plusvalenza certa”, evidenzia Perozzi.

Foto: Vitaly Spa
(ITALPRESS).

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Cronaca

Trasporti, tavolo tecnico sulla tratta ferroviaria Oltrepò Pavese: poche promesse e tanti problemi

Pubblicato

1 ora fa

1 Aprile 2026

Redazione

Il sistema del trasporto ferroviario in Oltrepò e in generale nella provincia pavese, al centro di un incontro tecnico a Palazzo Lombardia. Al confronto, presieduto dall’assessore regionale ai Trasporti e Mobilità sostenibile, Franco Lucente, hanno partecipato numerosi sindaci e amministratori locali dell’Oltrepò e del Pavese, i tecnici e dirigenti di RFI e Trenord, il sottosegretario regionale al Patrimonio e alla Digitalizzazione, Ruggero Invernizzi, e il consigliere regionale Claudio Mangiarotti.

“Un incontro proficuo – ha detto l’assessore ai Trasporti – a dimostrazione dell’interesse di Regione Lombardia nei confronti delle istanze dei territori. Abbiamo raccolto proposte, esigenze e criticità da parte degli amministratori locali e, d’intesa con Trenord e RFI, abbiamo dato la nostra disponibilità per verificare se vi sono le opportunità per migliorare il servizio ferroviario sul territorio. Nello specifico, sulla linea Milano-Pavia-Stradella, è già stata prevista l’introduzione nei prossimi mesi di un ulteriore treno serale con partenza da Milano Porta Garibaldi alle 21.24. Stiamo valutando inoltre di assegnare alcune fermate intermedie nel Pavese agli ultimi treni serali. Inoltre, sulla tratta Pavia-Stradella è allo studio la possibilità di estendere il servizio serale con un autobus che effettuerebbe tutte le fermate intermedie”. Sul fronte della linea Milano-Genova, con la previsione dell’arrivo dell’Alta Velocità, purtroppo non possibile ripristinare le fermate precedenti previste per esempio alla stazione intermedia di Pizzale/Lungavilla per i treni regionali veloci, si cerca si studiare però alternative, per migliorare un po’ la situazione con l’arrivo del nuovo orario a Giugno (precisato che però a Luglio e Agosto ci saranno ancora forti penalizzazioni per i viaggiatori con corse ridotte e ad Agosto soppresse sulla tratta a causa dei lavori di manutenzione straordinaria di Rfi al ponte ferroviario a Bressana, come avvenuto la scorsa estate). L’assessore Lucente ha rivendicato, infine, l’importanza del protocollo d’intesa per la programmazione coordinata dei servizi ferroviari e per l’armonizzazione della capacità quadro siglato l’anno scorso tra le Regioni Liguria, Lombardia e Piemonte: “Un accordo fondamentale per la nostra regione – ha concluso – senza il quale oggi avremmo un servizio meno efficiente e certamente penalizzante per i pendolari, soprattutto dei territori del Pavese. Aggiungo che i lavori infrastrutturali in corso tra Milano e Pieve Emanuele e sul terzo valico permetteranno di avere nei prossimi anni delle capacità aggiuntive con un servizio notevolmente potenziato a disposizione dei territori”. I pendolari, ma anche gli stessi sindaci, non nutrono molto ottimismo dopo questo incontro, va detto e sottolineato: ad oggi la carenza di fermate di treni nelle stazioni intermedie come Bressana e Lungavilla, unita alla limitazione su strada causata dai lavori sino a fine Giugno sul Ponte del Po rende tutto eccessivamente problematico per i pendolari e per chi deve spostarsi lungo l’asse Voghera-Pavia-Milano. E probabilmente in Regione avrebbero potuto fare di meglio per evitare così forti penalizzazioni.

L’articolo Trasporti, tavolo tecnico sulla tratta ferroviaria Oltrepò Pavese: poche promesse e tanti problemi proviene da Pavia Uno TV.

Cronaca

Iran, Araghchi “Non stiamo negoziando con gli Stati Uniti”

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1 ora fa

1 Aprile 2026

Redazione

TEHERAN (IRAN) (ITALPRESS) – L’Iran non sta negoziando con gli Stati Uniti. Lo ha affermato con chiarezza il ministro degli Esteri iraniano Abbas Araghchi in un’intervista ad Al Jazeera. “Le cose tra Stati Uniti e Iran non sono ancora arrivate al livello di negoziati. Si tratta ancora di uno scambio di messaggi diretti e indiretti”, ha detto Araghchi.
Il ministro ha confermato di aver ricevuto messaggi dall’inviato speciale americano Steve Witkoff, ma ha precisato che questi vengono gestiti a livello governativo e sotto la supervisione del Consiglio Supremo per la Sicurezza Nazionale iraniano.
Rispondendo alla domanda su eventuali negoziati in corso, Araghchi ha spiegato che “nelle relazioni internazionali i negoziati hanno una definizione precisa: si svolgono quando due Paesi siedono faccia a faccia per raggiungere un accordo. Questo non esiste attualmente tra noi e gli Stati Uniti. Ciò che avviene è uno scambio di messaggi, diretti o tramite i nostri amici nella regione. Rispondiamo quando necessario, ma non si sono ancora formate vere trattative. Tutte le affermazioni in questo senso sono false”.
Sul tipo di contatto con Washington, Araghchi ha aggiunto:
“Lo scambio di messaggi avviene tramite mediatori. Witkoff mi invia messaggi come faceva in passato, ma questo non significa in alcun modo che stiamo negoziando. E’ uno scambio che avviene sia in tempo di pace che di guerra”.
Il ministro ha escluso categoricamente l’esistenza di canali paralleli o di divisioni all’interno del sistema politico iraniano: “Tutte le comunicazioni passano attraverso il Ministero degli Esteri o con il suo coinvolgimento. Le agenzie di sicurezza possono avere contatti, ma sempre nell’ambito definito dal governo e sotto la supervisione del Consiglio Supremo per la Sicurezza Nazionale. C’è un’unica gestione centralizzata di tutta la questione”.
Araghchi ha inoltre ribadito che l’Iran è in grado di “difendersi fino al limite estremo” e che Teheran continuerà a rispondere a qualsiasi aggressione.

– foto Ipa Agency –
(ITALPRESS).

Cronaca

Foti “A giorni intervento su prolungamento taglio accise”

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1 ora fa

1 Aprile 2026

Redazione

ROMA (ITALPRESS) – “Sul Pnrr ho letto che siamo indietro con la spesa, ma siamo il primo paese in Europa per la spesa, in una situazione di emergenza si devono dare risposte di emergenza, se questa situazione si conclude entro 15 giorni teniamo botta, se questa situazione perdura è evidente, come successo ai tempi del Covid, che dobbiamo cercare di impedire che si blocchi il processo produttivo del paese. Il fatto di poter sforare il famoso limite del 3% potrebbe essere una decisione che il consiglio europeo adotti, attualmente stiamo facendo i conti in casa nostra, il decreto approvato ieri alla Camera prevede 5 miliardi di euro per fare fronte alla crisi energetica e tra pochi giorni interverremo sul prolungamento del taglio delle accise”. Lo ha detto Tommaso Foti, ministro per gli Affari Europei, il Pnrr e le Politiche di Coesione, ospite di “Skytg24”.(ITALPRESS).

Foto: Ipa Agency