Cronaca

Npl immobiliari, opportunità di investimento poco nota. Ecco cosa sono

Pubblicato

3 anni fa

24 Gennaio 2023

ROMA (ITALPRESS) – I crediti deteriorati – non-performing loans o Npl – sono crediti delle banche (mutui, finanziamenti, prestiti) che i debitori non riescono più a ripagare.
Recentemente si parla spesso di Npl immobiliari. Si tratta di crediti delle banche per i quali la riscossione è incerta sia in termini di rispetto della scadenza sia per l’ammontare dell’esposizione di capitale. In questo caso, i crediti sono per la maggior parte costituiti da mutui immobiliari non onorati da chi li ha sottoscritti, che diventano per le banche Crediti non performanti o NPL. E’ interesse delle banche liberarsi di questi mutui al più presto per non appesantire il proprio bilancio dalle perdite ascritte al passivo derivanti dai crediti insoluti.
Gli NPL rappresentano una enorme opportunità di investimento immobiliare in questo momento storico. A causa della pandemia l’economia globale ha subito ingenti perdite e non tutti i debitori riescono a tenere fede ai loro impegni presi con le banche. Questo significa che per chi opera con gli NPL si potranno generare nuove opportunità di investimento.
“Siamo passati dall’adesione al classico Fondo Immobiliare a una vera e propria psicosi collettiva per la famigerata cessione di preliminare per passare poi addirittura a franchising specializzati nel business della nuda proprietà – spiega Salvatore Perozzi Ceo & Founder del gruppo finanziario Vitaly Spa -. Più recentemente abbiamo assistito all’escalation del saldo e stralcio, passando per il crowdfunding immobiliare per giungere al vertice di questa top seven dell’investimento immobiliare rappresentato dagli NPL”.
Nel 2023 e per almeno i prossimi 10 anni a causa dell’aumento dei costi, della recessione, dei tassi bancari e del sovraindebitamento sarà previsto e praticamente certo un numero molto rilevante di immobili all’asta. Per un investitore immobiliare gli NPL rappresentano un’opportunità unica per accedere a questi immobili ancora prima che vadano all’asta e per evitare quindi l’intero sistema delle aste immobiliari ormai inflazionate da operatori di vario genere.
Le normative stanno cambiando e soprattutto stanno cambiando le banche e per quanto ad oggi questo strumento sia, da codice civile accessibile a chiunque, sono pochi i professionisti in grado di operare con essi e con una gestione del rischio che sia a loro vantaggio, si sta quindi spostando tutto nella direzione di cessione dei crediti solo ed esclusivamente a società con licenze e determinati requisiti.
“Questo perchè quando si compra un Npl quello che si compra è un credito in sofferenza e saperlo gestire al meglio, andando a valutare nel dettaglio l’acquisto, è prerogativa di pochi. Si tende a ricorrere all’ acquisto del credito Npl quando si è già nel mezzo di una procedura di pignoramento avanzata, e non è quindi più possibile ricorrere alla trattativa saldo e stralcio”, afferma Perozzi.
La strategia di investimento immobiliare quindi si concentra sull’acquisizione a forte sconto di crediti ipotecari, che sono oggetto di procedura esecutiva già in essere (pignoramento immobiliare in itinere), attraverso una società veicolo autorizzata dalla Banca D’Italia.
Una volta acquistati tali crediti (NPL), le possibilità sono: attendere la vendita fissata dal giudice dell’esecuzione forzata al fine di vedere risolto il proprio credito dopo l’aggiudicazione di un’asta di un acquirente terzo; richiedere l’assegnazione dell’immobile in sede di esecuzione forzata, depositando istanza di assegnazione al giudice dell’esecuzione ai sensi degli articoli 588-589 del codice di procedura civile, in mancanza di offerte al prezzo base in sede di incanto.
In questo momento il mercato degli NPL risulta particolarmente vantaggioso e florido a causa della stretta della Bce sulle banche italiane ed europee in generale, che le obbliga anno dopo anno ad avere sempre meno insoluti in pancia e costringendole a cartolarizzare, ovvero a vendere a prezzi per loro svantaggiosi. Un ulteriore incentivo alla cessione dei crediti arriva poi dallo Stato attraverso la GACS (Garanzia sulla cartolarizzazione delle sofferenze) , uno strumento che il Tesoro mette a disposizione degli operatori del credito e della finanza per favorire lo smaltimento delle sofferenze bancarie e che riduce il bid-ask price spread, ovvero la differenza tra il prezzo richiesto dalle banche e il prezzo che gli investitori sono disposti a pagare.
Il motivo per il quale gli NPL si trovano attualmente in cima alla Top Seven degli investimenti immobiliari deriva dal fatto che con gli NPL si evita un grosso problema del mondo degli investimenti immobiliari, ovvero, la concorrenza che si sta creando tra i piccoli investitori. Ci basta guardare alle aste giudiziarie, fino a qualche anno fa la partecipazione all’asta era composta al 95% da professionisti del settore mentre attualmente le aste giudiziarie sono Inflazionate dai privati. Sono i privati che vogliono acquistare la loro prima casa, sono i piccoli investitori occasionali che fanno una operazione l’anno semplicemente perchè hanno la passione per questo settore e vogliono generare utili.
“In questo scenario anche gli investitori professionisti sono svantaggiati, e per quanto un professionista abbia le capacità e le conoscenze per generare profitti a partire da un’operazione, lavorare in questo modo diventa più difficile, considerato che le barriere d’ingresso a certe metodologie di trading immobiliare risultano quasi azzerate. Tutto questo non avviene con gli NPL, ecco quindi che affidarsi a una società come Vitaly rende tutto più semplice e fluido anche per i grandi investitori che si ritrovano sempre e ciclicamente una plusvalenza certa”, evidenzia Perozzi.

Foto: Vitaly Spa
(ITALPRESS).

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Cronaca

Napoli-Milan 1-0, sorpasso azzurro: decide Politano nel finale

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6 ore fa

7 Aprile 2026

Redazione

NAPOLI (ITALPRESS) – Vittoria e sorpasso per il Napoli di Antonio Conte, che al ‘Maradonà batte 1-0 il Milan scavalcandolo così al secondo posto. Gara sostanzialmente bloccata ma decisa dall’ingresso di Politano, che a dieci minuti dal novantesimo sigla la rete del definitivo 1-0. Inizio di partita in cui entrambe le squadre sono attente a non lasciare spazi all’avversario, alternandosi nel manovrare il gioco in maniera equilibrata. Al 23′ è il Napoli ad andare vicino al vantaggio, con l’azione personale di Spinazzola che salta un paio di difensori rossoneri e calcia a giro con il destro mancando di poco la porta. Dieci minuti più tardi risponde il Milan, grazie allo strappo di Fofana che rompe le linee del Napoli e lancia Nkunku in profondità, rapido nel calciare ma senza trovare la porta. Primo tempo bloccato e ritmo che però si alza al rientro dall’intervallo: il Napoli si riaffaccia in avanti con Giovane, che liberatosi sulla destra scarica un tiro potente che Maignan è reattivo a respingere. Occasione per la formazione di Conte, complessivamente più propositiva nei secondi quarantacinque minuti. Uno stallo che durerà fino al 79′, quando l’iniziativa sulla sinistra di Olivera porta al cross dell’uruguaiano che, spizzato da Athekame, finisce sul mancino del neoentrato Politano, letale nella conclusione in controbalzo che batte Maignan. Milan sotto nel punteggio e Allegri che tenta il tutto per tutto inserendo Leao e Loftus-Cheek nella speranza di un finale d’assalto. All’86’ è Gimenez a colpire di testa su un pallone alto nell’area del Napoli, ma il suo tentativo si spegne di poco sopra la traversa. E’ forcing totale per il Milan, che crea tanta densità nella trequarti partenopea ma senza riuscire a sfondare il muro azzurro davanti a Milinkovic-Savic fino al termine dei cinque minuti di recupero concessi da Doveri.
– foto Ipa Agency –
(ITALPRESS).

Cronaca

Bremer e McKennie lanciano la Juve sul Genoa, Di Gregorio para un rigore

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10 ore fa

6 Aprile 2026

Redazione

TORINO (ITALPRESS) – La Juventus batte 2-0 il Genoa all’Allianz Stadium e si porta a -1 dal quarto posto occupato dal Como, fermato sullo 0-0 dall’Udinese nel lunch match di pasquetta. Il primo incrocio sulla panchina tra Luciano Spalletti e Daniele De Rossi è senza storia per un’ora di gioco con i gol lampo di Bremer e McKennie che regalano ai bianconeri una tranquillità turbata solo da un calcio di rigore di Martin parato da Di Gregorio. Lo Stadium si conferma così un fortino. Solo il Napoli (0) ha perso meno gare della Juventus (1) tra le mura amiche in questo campionato. Solo l’Inter (44) invece ha segnato più reti dei bianconeri (32) nelle gare interne. Pronti, via e gli uomini di Spalletti indirizzano il match. Al 4′, dopo una serie di colpi di testa, è Bremer ad uscire vincitore in area con un’incornata che beffa Bijlow con la complicità di una deviazione di Vasquez. Al 17′ il 2-0 arriva in ripartenza: McKennie innesca Conceicao e va a riprendersi il pallone a centro area realizzando col destro un rigore in movimento. Al 43′ la Juve costruisce anche la grande chance del 3-0: Conceicao crossa al centro, Yildiz serve a McKennie una palla solo da appoggiare in rete, ma lo statunitense calcia alto. Il jolly bianconero si divora un gol anche ad inizio ripresa, su invito di Thuram. Poi è David a sfiorare il tris con una girata di destro che si stampa sul palo. Al di là degli errori sotto porta e del cambio obbligato all’intervallo di Perin (fastidio al polpaccio) con Di Gregorio, la Juve gioca per un’ora di gioco su uno spartito senza note stonate. Poi l’ingresso di Baldanzi spezza qualche equilibrio. Il Genoa acquista energia e prende in mano le redini del gioco con più continuità. L’eroe però è Di Gregorio che in un minuto, al 75′, neutralizza il rigore di Martin (per un fallo di Bremer indicato inizialmente fuori area dall’arbitro Massa, poi richiamato dal Var) e si ripete su un tiro a botta sicura dello spagnolo. Superato lo spavento, la Juve torna a gestire il possesso. Merito anche di Milik, in campo dal 67′ al posto di David. E’ rimasto in panchina invece Vlahovic, apparso non al meglio dopo il riscaldamento. Le sue condizioni saranno da valutare in vista del match con l’Atalanta di sabato prossimo. Un appuntamento cruciale in chiave Champions, considerando l’impegno del Como contro l’Inter nello stesso turno di campionato.
– foto Ipa Agency –
(ITALPRESS).

Cronaca

L’Atalanta vince a Lecce e accorcia su Como e Roma

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12 ore fa

6 Aprile 2026

Redazione

LECCE (ITALPRESS) – L’Atalanta vince 3-0 in casa del Lecce e accorcia le distanze sulla Roma e sul Como, portandosi a -5 dal quarto posto e rimanendo in corsa per la qualificazione alla prossima Champions League. Decisive le reti messe a segno da Scalvini, Krstovic e Raspadori, sabato ci sarà lo scontro diretto contro la Juventus, a Bergamo. I salentini non hanno sfruttato la doppia frenata di Cremonese e Cagliari rimanendo a quota 27, in terzultima posizione, nel prossimo turno ci sarà la sfida contro il Bologna.
La partita è cominciata con una protesta di un quarto d’ora da parte della curva nord dei padroni di casa a causa delle restrizioni che hanno colpito i tifosi giallorossi. Il 4-2-3-1 pensato da Di Francesco ha imbrigliato il palleggio atalantino, Ederson e De Roon hanno faticato a creare gioco anche per via del pressing di Fofana. Il centrocampista togolese si è divorato la prima occasione della partita calciando alto dopo un’azione manovrata dei suoi. La risposta dell’Atalanta è arrivata con De Ketelaere su sponda di Krstovic, ma Falcone si è superato deviando in calcio d’angolo. Al 29′, dopo una fase di stallo, l’Atalanta ha trovato la rete del vantaggio: Scalvini, dopo essersi sganciato coi tempi giusti, ha fintato il tiro superando prima Ndaba e trovando poi la conclusione del vantaggio. Al tramonto del primo tempo Krstovic, di prima intenzione, ha avuto la chance per il 2-0, ma Falcone si è superato nuovamente con un ottimo intervento. Nella ripresa i bergamaschi hanno iniziato con un ritmo differente, dopo pochi minuti è stato annullato un gol ad Ederson per una posizione di fuorigioco. Al 14′ della ripresa, Krstovic – ancora imbeccato da De Ketelaere -, ha segnato il 2-0 con troppa facilità, a causa di una disattenzione della difesa leccese. Di Francesco ha provato a mescolare le carte, ma non è bastato per ribaltare l’inerzia di una partita già scritta. Palladino ha sfruttato le occasioni per un paio di rotazioni, al 28′ Raspadori, dopo una serie di rimpalli, ha scaricato in rete il pallone dello 0-3.
– foto Ipa Agency –
(ITALPRESS).