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Cronaca

Npl immobiliari, opportunità di investimento poco nota. Ecco cosa sono

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ROMA (ITALPRESS) – I crediti deteriorati – non-performing loans o Npl – sono crediti delle banche (mutui, finanziamenti, prestiti) che i debitori non riescono più a ripagare.
Recentemente si parla spesso di Npl immobiliari. Si tratta di crediti delle banche per i quali la riscossione è incerta sia in termini di rispetto della scadenza sia per l’ammontare dell’esposizione di capitale. In questo caso, i crediti sono per la maggior parte costituiti da mutui immobiliari non onorati da chi li ha sottoscritti, che diventano per le banche Crediti non performanti o NPL. E’ interesse delle banche liberarsi di questi mutui al più presto per non appesantire il proprio bilancio dalle perdite ascritte al passivo derivanti dai crediti insoluti.
Gli NPL rappresentano una enorme opportunità di investimento immobiliare in questo momento storico. A causa della pandemia l’economia globale ha subito ingenti perdite e non tutti i debitori riescono a tenere fede ai loro impegni presi con le banche. Questo significa che per chi opera con gli NPL si potranno generare nuove opportunità di investimento.
“Siamo passati dall’adesione al classico Fondo Immobiliare a una vera e propria psicosi collettiva per la famigerata cessione di preliminare per passare poi addirittura a franchising specializzati nel business della nuda proprietà – spiega Salvatore Perozzi Ceo & Founder del gruppo finanziario Vitaly Spa -. Più recentemente abbiamo assistito all’escalation del saldo e stralcio, passando per il crowdfunding immobiliare per giungere al vertice di questa top seven dell’investimento immobiliare rappresentato dagli NPL”.
Nel 2023 e per almeno i prossimi 10 anni a causa dell’aumento dei costi, della recessione, dei tassi bancari e del sovraindebitamento sarà previsto e praticamente certo un numero molto rilevante di immobili all’asta. Per un investitore immobiliare gli NPL rappresentano un’opportunità unica per accedere a questi immobili ancora prima che vadano all’asta e per evitare quindi l’intero sistema delle aste immobiliari ormai inflazionate da operatori di vario genere.
Le normative stanno cambiando e soprattutto stanno cambiando le banche e per quanto ad oggi questo strumento sia, da codice civile accessibile a chiunque, sono pochi i professionisti in grado di operare con essi e con una gestione del rischio che sia a loro vantaggio, si sta quindi spostando tutto nella direzione di cessione dei crediti solo ed esclusivamente a società con licenze e determinati requisiti.
“Questo perchè quando si compra un Npl quello che si compra è un credito in sofferenza e saperlo gestire al meglio, andando a valutare nel dettaglio l’acquisto, è prerogativa di pochi. Si tende a ricorrere all’ acquisto del credito Npl quando si è già nel mezzo di una procedura di pignoramento avanzata, e non è quindi più possibile ricorrere alla trattativa saldo e stralcio”, afferma Perozzi.
La strategia di investimento immobiliare quindi si concentra sull’acquisizione a forte sconto di crediti ipotecari, che sono oggetto di procedura esecutiva già in essere (pignoramento immobiliare in itinere), attraverso una società veicolo autorizzata dalla Banca D’Italia.
Una volta acquistati tali crediti (NPL), le possibilità sono: attendere la vendita fissata dal giudice dell’esecuzione forzata al fine di vedere risolto il proprio credito dopo l’aggiudicazione di un’asta di un acquirente terzo; richiedere l’assegnazione dell’immobile in sede di esecuzione forzata, depositando istanza di assegnazione al giudice dell’esecuzione ai sensi degli articoli 588-589 del codice di procedura civile, in mancanza di offerte al prezzo base in sede di incanto.
In questo momento il mercato degli NPL risulta particolarmente vantaggioso e florido a causa della stretta della Bce sulle banche italiane ed europee in generale, che le obbliga anno dopo anno ad avere sempre meno insoluti in pancia e costringendole a cartolarizzare, ovvero a vendere a prezzi per loro svantaggiosi. Un ulteriore incentivo alla cessione dei crediti arriva poi dallo Stato attraverso la GACS (Garanzia sulla cartolarizzazione delle sofferenze) , uno strumento che il Tesoro mette a disposizione degli operatori del credito e della finanza per favorire lo smaltimento delle sofferenze bancarie e che riduce il bid-ask price spread, ovvero la differenza tra il prezzo richiesto dalle banche e il prezzo che gli investitori sono disposti a pagare.
Il motivo per il quale gli NPL si trovano attualmente in cima alla Top Seven degli investimenti immobiliari deriva dal fatto che con gli NPL si evita un grosso problema del mondo degli investimenti immobiliari, ovvero, la concorrenza che si sta creando tra i piccoli investitori. Ci basta guardare alle aste giudiziarie, fino a qualche anno fa la partecipazione all’asta era composta al 95% da professionisti del settore mentre attualmente le aste giudiziarie sono Inflazionate dai privati. Sono i privati che vogliono acquistare la loro prima casa, sono i piccoli investitori occasionali che fanno una operazione l’anno semplicemente perchè hanno la passione per questo settore e vogliono generare utili.
“In questo scenario anche gli investitori professionisti sono svantaggiati, e per quanto un professionista abbia le capacità e le conoscenze per generare profitti a partire da un’operazione, lavorare in questo modo diventa più difficile, considerato che le barriere d’ingresso a certe metodologie di trading immobiliare risultano quasi azzerate. Tutto questo non avviene con gli NPL, ecco quindi che affidarsi a una società come Vitaly rende tutto più semplice e fluido anche per i grandi investitori che si ritrovano sempre e ciclicamente una plusvalenza certa”, evidenzia Perozzi.

Foto: Vitaly Spa
(ITALPRESS).

Cronaca

Milano-Cortina, potenziato il dispositivo di sicurezza della Polizia tra stazioni ferroviarie e valichi di frontiera / Video

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ROMA (ITALPRESS) – In vista della 25esima edizione dei giochi Olimpici e Paralimpici Invernali di Milano Cortina 2026, la Polizia di Stato ha potenziato il dispositivo di sicurezza nel territorio, attraverso un’azione integrata della Polizia Ferroviaria e della Polizia di Frontiera, per garantire ordine pubblico, sicurezza e assistenza a cittadini, turisti e spettatori diretti verso i luoghi di gara.

Presso la stazione ferroviaria di Tirano, in provincia di Sondrio, è operativo un Posto di Polizia Ferroviaria dedicato all’evento olimpico. La Polizia Ferroviaria ha attivato due Posti di Polizia temporanei nelle stazioni di Tirano (SO) e Ponte nelle Alpi (BL). Presso la stazione di Tirano, il personale Polfer è impegnato quotidianamente nel controllo dei viaggiatori, nella vigilanza dello scalo ferroviario e nelle attività di prevenzione, con particolare attenzione alla sicurezza di chi utilizza il treno.

Analoga attività è svolta nella stazione di Ponte nelle Alpi, dove gli agenti sono presenti offrendo supporto agli utenti e garantendo una costante vigilanza. Accanto al presidio delle infrastrutture ferroviarie, un ruolo fondamentale è svolto dalla Polizia di Frontiera di Tirano, da sempre impegnata nel controllo dei principali valichi alpini al confine con la Svizzera, dal Monte Spluga fino al Passo di Santa Maria dello Stelvio. In considerazione dell’evento olimpico, le attività di controllo sono state ulteriormente rafforzate sono stati intensificati infatti i servizi nelle aree di confine di Piattamala di Tirano e attivati turni continuativi presso il valico di Ponte del Gallo – Livigno, punti strategici di ingresso e uscita per i territori coinvolti dalle competizioni olimpiche.

L’azione congiunta della Polizia Ferroviaria e della Polizia di Frontiera rappresenta un presidio essenziale per assicurare controlli efficaci, prevenzione e sicurezza lungo le principali vie di accesso ferroviarie e stradali, consentendo a tutti di vivere l’esperienza di Milano Cortina 2026 in un clima di sicurezza.

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– Foto screenshot Polizia di Stato –
(ITALPRESS).

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Cronaca

Milano, fuga di monossido in un asilo nido: 12 bambini e 4 adulti intossicati

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MILANO (ITALPRESS) – Dodici bambini e quattro adulti fra cui due insegnanti e due genitori di un asilo nido di Milano in viale Certosa 34 sono sotto le cure dei sanitari del 118 per una fuga di monossido di carbonio sprigionatasi intorno alle 9.00 all’interno dei locali della scuola. Sul posto una APS della sede centrale di via Messina e gli esperti del Nucleo NBCR al lavoro per individuare le cause che hanno scatenato la fuga.

Bambini ed insegnanti sono in una zona di triage con i sanitari che stanno valutando l’ipotesi di un ricovero ospedaliero a causa dei sintomi accusati. I locali del nido sono monitorati attentamente dai vigili del fuoco.

– Foto di repertorio IPA Agency –

(ITALPRESS).

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Imprese, la tenuta c’è ma cambia la struttura

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di Emanuele Bottiroli

Cremona e Pavia chiudono il 2025 in lieve crescita, Mantova arretra. Artigianato in difficoltà, avanzano le società di capitali

Il sistema imprenditoriale di Cremona, Mantova e Pavia chiude il 2025 all’insegna della stabilità complessiva, ma con dinamiche territoriali e settoriali sempre più differenziate. È quanto emerge dai dati Movimprese relativi all’ultimo trimestre dell’anno, elaborati dal Servizio Promozione e Informazione Economica della Camera di Commercio di Cremona-Mantova-Pavia, che fotografano un tessuto produttivo in fase di transizione strutturale, più che di semplice espansione o contrazione.

A fine 2025, lo stock complessivo delle imprese registrate nei tre territori si attesta a 107.917 unità, con un tasso di crescita complessivo pari a +0,02%. Un risultato che mantiene l’area in territorio positivo, seppur distante dalla media regionale lombarda (+0,36%) e nazionale (+0,17%), ma che soprattutto segnala una tenuta del sistema locale in un contesto economico complesso, segnato da inflazione, rialzo dei costi e rallentamento della domanda interna.

Geografia della crescita: Pavia traina, Mantova in controtendenza

Nel dettaglio provinciale, il dato più significativo arriva da Pavia, che chiude l’anno con un tasso di crescita del +0,15%, frutto di un saldo positivo di 66 imprese tra iscrizioni e cessazioni. Crescita più contenuta per Cremona (+0,01%), sostanzialmente in equilibrio, mentre Mantova registra una contrazione dello 0,14%, con un saldo negativo di 51 unità.

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La lettura territoriale evidenzia una netta polarizzazione anche a livello lombardo, dove solo metà delle province mostra un segno positivo. In questo quadro, Mantova si colloca all’ultimo posto della graduatoria regionale, mentre Milano, Lecco e Monza e Brianza guidano la crescita.

Imprese attive in ripresa, ma non ovunque

Guardando alle imprese effettivamente attive, al netto di quelle inattive o sottoposte a procedure concorsuali, lo stock complessivo scende a 96.641 unità, ma registra una crescita annua dello 0,1%, in controtendenza rispetto al dato regionale (-0,2%) e nazionale (-0,4%).

Anche in questo caso emergono differenze marcate: Cremona (+0,27%) e Pavia (+0,26%) mostrano segnali di rafforzamento, mentre Mantova arretra (-0,21%), confermando una fase di maggiore fragilità strutturale del proprio tessuto produttivo.

La trasformazione silenziosa: meno ditte, più capitali

Al di là dei numeri congiunturali, il dato più rilevante riguarda la trasformazione della struttura giuridica delle imprese. In tutti e tre i territori cresce il peso delle società di capitali – +1,0% a Pavia, +0,7% a Cremona, +0,4% a Mantova – mentre continuano a ridursi le società di persone e, in misura diversa, le forme cooperative e consortili.

Una dinamica che segnala un progressivo orientamento verso modelli imprenditoriali più strutturati, meglio capitalizzati e potenzialmente più resilienti alle turbolenze dei mercati, ma che al tempo stesso ridisegna il profilo tradizionale dell’imprenditoria locale.

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Artigianato in sofferenza: il nodo strutturale

Il comparto artigianale, che rappresenta circa un terzo delle imprese registrate, resta l’area di maggiore criticità. Nel quarto trimestre del 2025 il tasso di crescita è negativo (-1%) in tutti e tre i territori, in linea con il dato nazionale e regionale.

Le difficoltà si concentrano nei settori tradizionali: manifatturiero, costruzioni, commercio e ristorazione, con cali particolarmente accentuati nel commercio artigiano e nei servizi di alloggio. Fanno eccezione alcune nicchie, come le attività professionali e tecniche, il trasporto e magazzinaggio in alcune province e, nel caso pavese, anche l’agricoltura artigiana.

Il dato conferma come l’artigianato resti un pilastro identitario ed economico, ma oggi esposto più di altri ai cambiamenti dei modelli di consumo, alla carenza di ricambio generazionale e alla pressione dei costi.

Settori: tradizionali in calo, cresce l’economia della conoscenza

L’analisi settoriale restituisce un quadro coerente: in flessione la maggior parte dei comparti tradizionali – agricoltura, manifattura, commercio, edilizia, immobiliare e ristorazione – mentre tengono o crescono le attività professionali, scientifiche e tecniche, insieme al comparto finanziario e assicurativo.

È il segnale di una trasformazione strutturale dell’economia locale, che si sposta progressivamente verso servizi a maggiore valore aggiunto, competenze specialistiche e modelli meno dipendenti dalla domanda locale immediata.

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Politiche di accompagnamento decisive

Secondo il presidente camerale Gian Domenico Auricchio, i dati di fine anno mostrano «una buona capacità di tenuta complessiva» del sistema, ma evidenziano la necessità di politiche mirate di accompagnamento per sostenere le imprese nei processi di trasformazione, rafforzarne competitività e resilienza e non lasciare indietro i comparti più esposti.

In un contesto in cui la crescita quantitativa appare fisiologicamente limitata, la vera partita per i territori di Cremona, Mantova e Pavia si gioca sempre più sulla qualità dell’impresa, sulla capacità di innovare, strutturarsi e reggere il cambiamento.

L’articolo Imprese, la tenuta c’è ma cambia la struttura proviene da Pavia Uno TV.

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