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Cronaca

Npl immobiliari, opportunità di investimento poco nota. Ecco cosa sono

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ROMA (ITALPRESS) – I crediti deteriorati – non-performing loans o Npl – sono crediti delle banche (mutui, finanziamenti, prestiti) che i debitori non riescono più a ripagare.
Recentemente si parla spesso di Npl immobiliari. Si tratta di crediti delle banche per i quali la riscossione è incerta sia in termini di rispetto della scadenza sia per l’ammontare dell’esposizione di capitale. In questo caso, i crediti sono per la maggior parte costituiti da mutui immobiliari non onorati da chi li ha sottoscritti, che diventano per le banche Crediti non performanti o NPL. E’ interesse delle banche liberarsi di questi mutui al più presto per non appesantire il proprio bilancio dalle perdite ascritte al passivo derivanti dai crediti insoluti.
Gli NPL rappresentano una enorme opportunità di investimento immobiliare in questo momento storico. A causa della pandemia l’economia globale ha subito ingenti perdite e non tutti i debitori riescono a tenere fede ai loro impegni presi con le banche. Questo significa che per chi opera con gli NPL si potranno generare nuove opportunità di investimento.
“Siamo passati dall’adesione al classico Fondo Immobiliare a una vera e propria psicosi collettiva per la famigerata cessione di preliminare per passare poi addirittura a franchising specializzati nel business della nuda proprietà – spiega Salvatore Perozzi Ceo & Founder del gruppo finanziario Vitaly Spa -. Più recentemente abbiamo assistito all’escalation del saldo e stralcio, passando per il crowdfunding immobiliare per giungere al vertice di questa top seven dell’investimento immobiliare rappresentato dagli NPL”.
Nel 2023 e per almeno i prossimi 10 anni a causa dell’aumento dei costi, della recessione, dei tassi bancari e del sovraindebitamento sarà previsto e praticamente certo un numero molto rilevante di immobili all’asta. Per un investitore immobiliare gli NPL rappresentano un’opportunità unica per accedere a questi immobili ancora prima che vadano all’asta e per evitare quindi l’intero sistema delle aste immobiliari ormai inflazionate da operatori di vario genere.
Le normative stanno cambiando e soprattutto stanno cambiando le banche e per quanto ad oggi questo strumento sia, da codice civile accessibile a chiunque, sono pochi i professionisti in grado di operare con essi e con una gestione del rischio che sia a loro vantaggio, si sta quindi spostando tutto nella direzione di cessione dei crediti solo ed esclusivamente a società con licenze e determinati requisiti.
“Questo perchè quando si compra un Npl quello che si compra è un credito in sofferenza e saperlo gestire al meglio, andando a valutare nel dettaglio l’acquisto, è prerogativa di pochi. Si tende a ricorrere all’ acquisto del credito Npl quando si è già nel mezzo di una procedura di pignoramento avanzata, e non è quindi più possibile ricorrere alla trattativa saldo e stralcio”, afferma Perozzi.
La strategia di investimento immobiliare quindi si concentra sull’acquisizione a forte sconto di crediti ipotecari, che sono oggetto di procedura esecutiva già in essere (pignoramento immobiliare in itinere), attraverso una società veicolo autorizzata dalla Banca D’Italia.
Una volta acquistati tali crediti (NPL), le possibilità sono: attendere la vendita fissata dal giudice dell’esecuzione forzata al fine di vedere risolto il proprio credito dopo l’aggiudicazione di un’asta di un acquirente terzo; richiedere l’assegnazione dell’immobile in sede di esecuzione forzata, depositando istanza di assegnazione al giudice dell’esecuzione ai sensi degli articoli 588-589 del codice di procedura civile, in mancanza di offerte al prezzo base in sede di incanto.
In questo momento il mercato degli NPL risulta particolarmente vantaggioso e florido a causa della stretta della Bce sulle banche italiane ed europee in generale, che le obbliga anno dopo anno ad avere sempre meno insoluti in pancia e costringendole a cartolarizzare, ovvero a vendere a prezzi per loro svantaggiosi. Un ulteriore incentivo alla cessione dei crediti arriva poi dallo Stato attraverso la GACS (Garanzia sulla cartolarizzazione delle sofferenze) , uno strumento che il Tesoro mette a disposizione degli operatori del credito e della finanza per favorire lo smaltimento delle sofferenze bancarie e che riduce il bid-ask price spread, ovvero la differenza tra il prezzo richiesto dalle banche e il prezzo che gli investitori sono disposti a pagare.
Il motivo per il quale gli NPL si trovano attualmente in cima alla Top Seven degli investimenti immobiliari deriva dal fatto che con gli NPL si evita un grosso problema del mondo degli investimenti immobiliari, ovvero, la concorrenza che si sta creando tra i piccoli investitori. Ci basta guardare alle aste giudiziarie, fino a qualche anno fa la partecipazione all’asta era composta al 95% da professionisti del settore mentre attualmente le aste giudiziarie sono Inflazionate dai privati. Sono i privati che vogliono acquistare la loro prima casa, sono i piccoli investitori occasionali che fanno una operazione l’anno semplicemente perchè hanno la passione per questo settore e vogliono generare utili.
“In questo scenario anche gli investitori professionisti sono svantaggiati, e per quanto un professionista abbia le capacità e le conoscenze per generare profitti a partire da un’operazione, lavorare in questo modo diventa più difficile, considerato che le barriere d’ingresso a certe metodologie di trading immobiliare risultano quasi azzerate. Tutto questo non avviene con gli NPL, ecco quindi che affidarsi a una società come Vitaly rende tutto più semplice e fluido anche per i grandi investitori che si ritrovano sempre e ciclicamente una plusvalenza certa”, evidenzia Perozzi.

Foto: Vitaly Spa
(ITALPRESS).

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Il Bologna batte di misura e di rigore l’Udinese

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BOLOGNA (ITALPRESS) – Al Dall’Ara il Bologna sorride: con il minimo sforzo, il team di Italiano batte l’Udinese per 1-0. All’interno di una partita per lunghi tratti apatica, il rigore realizzato da Bernardeschi al 75′, regala agli emiliani il secondo successo di fila in campionato. Ad attendere ora i rossoblù ci sarà il ritorno di Europa League di giovedì contro il Brann. Per l’Udinese, invece, arriva il terzo ko di fila.
Passano dieci minuti e la formazione ospite perde Solet (che era in dubbio) per infortunio. Il difensore franco-ivoriano dimostra di non aver pienamente recuperato dal problema all’adduttore che l’aveva tormentato negli ultimi giorni. Per il resto, il primo tempo è povero di emozioni e le due squadre si annullano a vicenda, faticando ad alzare i ritmi di gioco. Per vedere la prima parata della serata bisogna attendere il 35′, quando Okoye neutralizza un tiro centrale da fuori di Pobega.
Anche nella ripresa il primo squillo è del Bologna, ma Orsolini non riesce ad interrompere il proprio periodo nero. Al 54′, infatti, a seguito di un mancato controllo di Kabasele, il capitano rossoblù si ritrova solo davanti ad Okoye, ma la sua conclusione troppo strozzata viene parata dall’avversario: sul successivo tentativo di Rowe è poi decisivo il salvataggio sulla linea di Zemura. Un minuto più tardi, Italiano fa capire di non essere per nulla soddisfatto e opera un triplo cambio, inserendo Moro, Bernardeschi e Cambiaghi. Solo un episodio, però, è in grado di sbloccare una partita così impantanata e giocata con pigrizia da entrambe le formazioni. Al 74′, infatti, l’esperto Karlstrom commette una grave ingenuità, stendendo Castro in area di rigore. Marcenaro inizialmente assegna il calcio di punizione, ma si tratta di una questione di centimetri: ci vuole, dunque, il Var per correggere la decisione. Dal dischetto si presenta allora Bernardeschi che con freddezza spiazza Okoye e sigla l’1-0. I friulani provano timidamente a reagire e al 84′ Zaniolo spaventa il pubblico di casa con una conclusione potente che finisce sull’esterno della rete: nel recupero, Skorupski deve mettere i guantoni sul tentativo di Atta. Grazie a questa vittoria, il Bologna ritrova l’ottavo posto, a quota 36, anche se ormai la qualificazione europea è più che compromessa (l’Atalanta è distante nove punti). L’Udinese rimane, invece, undicesima e confinata nel limbo di metà classifica.
– foto Image –
(ITALPRESS).

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La Fiorentina piega 1-0 il Pisa nel derby toscano, decide un gol di Kean

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FIRENZE (ITALPRESS) – La Fiorentina batte 1-0 il Pisa nello scontro salvezza che consente ai gigliati di agganciare in classifica Lecce e Cremonese e di tornare a non occupare più da soli il terzultimo posto della classifica. A decidere il derby toscano è una rete di Kean, che corona una prestazione non brillante dei viola in una partita in cui la posta in palio era altissima. Delusione per i pisani, che alla fine pagano ancora una volta la propria sterilità offensiva. Riavvolgendo il nastro dei 90′ i padroni di casa fanno capire fin da subito le proprie intenzioni e, infatti, dopo un sinistro di Kean al 7′ che finisce a lato e un destro di Ndour respinto da Nicolas, proprio il centravanti gigliato è lesto a sfruttare una respinta corta e centrale di Canestrelli, dopo una conclusione da fuori di Ndour. Il centrocampo viola sovrasta quello nerazzurro, con gli ospiti più impegnati nel pensare a difendere che a proporsi. La Fiorentina a quel punto mette in discesa la propria partita ma l’errore degli uomini guidati dalla panchina da Cavalletto, vice di Vanoli (squalificato), creano troppo poco per raddoppiare. Il dominio territoriale di Fagioli e compagni porta comunque Hiljemark a delle riflessioni che portano ai tre cambi all’intervallo: dentro Meister, Durosimi ed Aebischer, che alzano i centimetri nel Pisa, per Stojilkovic, Iling-Junior e Loyola. Per poco gli ospiti non trovano subito il pareggio con Meister che dopo una palla sanguinosa persa da Fagioli sulla propria trequarti, si vede fermare da una chiusura tempestiva per i suoi di Ranieri. La Fiorentina nella ripresa sembra sulle gambe ed infatti gli ospiti guadagnano mano a mano campo anche se De Gea non deve compiere parate. E’ così Ndour ad andare vicino al raddoppio con una conclusione ancora da fuori area su cui Nicolas compie l’ennesima parata decisiva della sua gara. A tempo ormai scaduto prima Fazzini spreca lanciato da Fabbian solo davanti a De Gea, poi Canestrelli un istante prima del triplice fischio finale, solo in area, manda clamorosamente sopra la traversa. Per il Pisa è quasi una condanna per l’immediato ritorno in Serie B; la Fiorentina, al terzo successo consecutivo fra campionato e Conference, invece torna a respirare.
– Foto Ipa Agency –
(ITALPRESS).

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La Voce Pavese – Bus urbani nel caos, il sindaco di Vigevano chiede interventi all’agenzia TPL

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Vigevano torna a fare i conti con il caso dei bus urbani e con i disservizi che negli ultimi mesi hanno acceso il dibattito politico cittadino. Il sindaco Andrea Ceffa ha chiesto formalmente all’Agenzia regionale del Trasporto pubblico locale di valutare quali azioni possano essere intraprese prima della scadenza del contratto, attualmente in proroga fino al 2028, per garantire standard di servizio adeguati.

«Il Comune di Vigevano, insieme ai cittadini – precisa Ceffa – subisce i disservizi senza poter intervenire direttamente nei confronti del contraente, ovvero la Star Mobility». Dal 2021 infatti il contratto di servizio è gestito dall’Agenzia del Tpl e il Comune non è più parte contrattuale diretta, pur versando circa 393mila euro all’anno come quota di compartecipazione ai costi.

Dal canto suo l’azienda respinge le accuse e si dice disponibile al confronto. «Abbiamo sempre lavorato per offrire un servizio efficiente e rispettoso delle necessità degli utenti. Non abbiamo mai ricevuto contestazioni o segnalazioni di disservizio da parte del Comune e auspichiamo un confronto costruttivo insieme all’Agenzia del Tpl per apportare migliorie e innovazioni».

Il caso era esploso a fine dicembre quando un mezzo della Star Mobility aveva perso le ruote durante il servizio con passeggeri a bordo. Episodio che aveva portato Partito Democratico, Movimento 5 Stelle e Polo Laico a presentare una mozione per impegnare la giunta a pretendere un piano di miglioramento vincolante da parte del gestore. Mozione però respinta in Consiglio comunale.

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Dall’opposizione ora arriva un nuovo affondo. «Avevamo ragione – attacca Luca Bellazzi, capogruppo del Polo Laico – e ora il sindaco lo ammette. In aula aveva negato che il Comune pagasse di tasca propria quasi 393mila euro, parlando di semplice partita di giro tra Regione e Star Mobility. Abbiamo contestato quell’affermazione carte alla mano. Dopo una nostra Pec è arrivato il comunicato che riconosce che le informazioni fornite al Consiglio non erano complete e conferma che il Comune paga direttamente quasi 400mila euro all’anno per il servizio».

La partita resta aperta e ora la palla passa all’Agenzia regionale, chiamata a valutare eventuali correttivi prima della fine del contratto.

Per interagire e/o chiedere diritto di replica scrivete a emanuele@bottiroli.it.

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L’articolo La Voce Pavese – Bus urbani nel caos, il sindaco di Vigevano chiede interventi all’agenzia TPL proviene da Pavia Uno TV.

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