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Cronaca

Npl immobiliari, opportunità di investimento poco nota. Ecco cosa sono

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ROMA (ITALPRESS) – I crediti deteriorati – non-performing loans o Npl – sono crediti delle banche (mutui, finanziamenti, prestiti) che i debitori non riescono più a ripagare.
Recentemente si parla spesso di Npl immobiliari. Si tratta di crediti delle banche per i quali la riscossione è incerta sia in termini di rispetto della scadenza sia per l’ammontare dell’esposizione di capitale. In questo caso, i crediti sono per la maggior parte costituiti da mutui immobiliari non onorati da chi li ha sottoscritti, che diventano per le banche Crediti non performanti o NPL. E’ interesse delle banche liberarsi di questi mutui al più presto per non appesantire il proprio bilancio dalle perdite ascritte al passivo derivanti dai crediti insoluti.
Gli NPL rappresentano una enorme opportunità di investimento immobiliare in questo momento storico. A causa della pandemia l’economia globale ha subito ingenti perdite e non tutti i debitori riescono a tenere fede ai loro impegni presi con le banche. Questo significa che per chi opera con gli NPL si potranno generare nuove opportunità di investimento.
“Siamo passati dall’adesione al classico Fondo Immobiliare a una vera e propria psicosi collettiva per la famigerata cessione di preliminare per passare poi addirittura a franchising specializzati nel business della nuda proprietà – spiega Salvatore Perozzi Ceo & Founder del gruppo finanziario Vitaly Spa -. Più recentemente abbiamo assistito all’escalation del saldo e stralcio, passando per il crowdfunding immobiliare per giungere al vertice di questa top seven dell’investimento immobiliare rappresentato dagli NPL”.
Nel 2023 e per almeno i prossimi 10 anni a causa dell’aumento dei costi, della recessione, dei tassi bancari e del sovraindebitamento sarà previsto e praticamente certo un numero molto rilevante di immobili all’asta. Per un investitore immobiliare gli NPL rappresentano un’opportunità unica per accedere a questi immobili ancora prima che vadano all’asta e per evitare quindi l’intero sistema delle aste immobiliari ormai inflazionate da operatori di vario genere.
Le normative stanno cambiando e soprattutto stanno cambiando le banche e per quanto ad oggi questo strumento sia, da codice civile accessibile a chiunque, sono pochi i professionisti in grado di operare con essi e con una gestione del rischio che sia a loro vantaggio, si sta quindi spostando tutto nella direzione di cessione dei crediti solo ed esclusivamente a società con licenze e determinati requisiti.
“Questo perchè quando si compra un Npl quello che si compra è un credito in sofferenza e saperlo gestire al meglio, andando a valutare nel dettaglio l’acquisto, è prerogativa di pochi. Si tende a ricorrere all’ acquisto del credito Npl quando si è già nel mezzo di una procedura di pignoramento avanzata, e non è quindi più possibile ricorrere alla trattativa saldo e stralcio”, afferma Perozzi.
La strategia di investimento immobiliare quindi si concentra sull’acquisizione a forte sconto di crediti ipotecari, che sono oggetto di procedura esecutiva già in essere (pignoramento immobiliare in itinere), attraverso una società veicolo autorizzata dalla Banca D’Italia.
Una volta acquistati tali crediti (NPL), le possibilità sono: attendere la vendita fissata dal giudice dell’esecuzione forzata al fine di vedere risolto il proprio credito dopo l’aggiudicazione di un’asta di un acquirente terzo; richiedere l’assegnazione dell’immobile in sede di esecuzione forzata, depositando istanza di assegnazione al giudice dell’esecuzione ai sensi degli articoli 588-589 del codice di procedura civile, in mancanza di offerte al prezzo base in sede di incanto.
In questo momento il mercato degli NPL risulta particolarmente vantaggioso e florido a causa della stretta della Bce sulle banche italiane ed europee in generale, che le obbliga anno dopo anno ad avere sempre meno insoluti in pancia e costringendole a cartolarizzare, ovvero a vendere a prezzi per loro svantaggiosi. Un ulteriore incentivo alla cessione dei crediti arriva poi dallo Stato attraverso la GACS (Garanzia sulla cartolarizzazione delle sofferenze) , uno strumento che il Tesoro mette a disposizione degli operatori del credito e della finanza per favorire lo smaltimento delle sofferenze bancarie e che riduce il bid-ask price spread, ovvero la differenza tra il prezzo richiesto dalle banche e il prezzo che gli investitori sono disposti a pagare.
Il motivo per il quale gli NPL si trovano attualmente in cima alla Top Seven degli investimenti immobiliari deriva dal fatto che con gli NPL si evita un grosso problema del mondo degli investimenti immobiliari, ovvero, la concorrenza che si sta creando tra i piccoli investitori. Ci basta guardare alle aste giudiziarie, fino a qualche anno fa la partecipazione all’asta era composta al 95% da professionisti del settore mentre attualmente le aste giudiziarie sono Inflazionate dai privati. Sono i privati che vogliono acquistare la loro prima casa, sono i piccoli investitori occasionali che fanno una operazione l’anno semplicemente perchè hanno la passione per questo settore e vogliono generare utili.
“In questo scenario anche gli investitori professionisti sono svantaggiati, e per quanto un professionista abbia le capacità e le conoscenze per generare profitti a partire da un’operazione, lavorare in questo modo diventa più difficile, considerato che le barriere d’ingresso a certe metodologie di trading immobiliare risultano quasi azzerate. Tutto questo non avviene con gli NPL, ecco quindi che affidarsi a una società come Vitaly rende tutto più semplice e fluido anche per i grandi investitori che si ritrovano sempre e ciclicamente una plusvalenza certa”, evidenzia Perozzi.

Foto: Vitaly Spa
(ITALPRESS).

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L’Atalanta non si ferma più, Sampdoria battuta per 2-0

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BERGAMO (ITALPRESS) – L’Atalanta non vuole fermarsi più. I nerazzurri vincono 2-0 contro la Sampdoria grazie alle reti di Maehle e Lookman, una per tempo: tre punti che permettono alla squadra di Gasperini di portarsi momentaneamente al terzo posto in attesa di Milan, Lazio e Roma. Nulla da fare per i blucerchiati, quindicesima sconfitta in campionato e una situazione sempre più complessa. Gasperini lo aveva comunque dichiarato durante la conferenza stampa della vigilia: vietato prendere sotto gamba una partita che rischiava di complicarsi parecchio. La Sampdoria ha reso la vita difficile ai padroni di casa nei primi venti minuti di gioco, gli uomini di Stankovic hanno sfiorato la rete del vantaggio prima col mancino di Gabbiadini, poi con la respinta di Augello neutralizzata da Musso. Ci ha provato anche Leris con una mezza girata in area di rigore dopo la conclusione di Lammers, ma da quel momento in poi i nerazzurri hanno alzato i giri del motore aggrappandosi soprattutto alle giocate di Hojlund. Gli orobici ci hanno provato di forza, con azioni insistite soprattutto sugli esterni: proprio da una giocata sulle corsie laterali è arrivata la rete del vantaggio, dopo aver colpito il palo con Lookman, gli uomini di Gasperini hanno sbloccato la gara al 42′ col colpo di testa di Maehle, inseritosi coi tempi giusti. Nella ripresa il copione è cambiato pochissimo, al 12′ Lookman si è inventato un’altra rete spettacolare saltando prima Murru e trovando un diagonale praticamente imparabile. La seconda rete ha tagliato le gambe alla Sampdoria, gli orobici hanno gestito senza troppi patemi i minuti finali mettendo in cassaforte un successo fondamentale in vista del quarto di finale di Coppa Italia contro l’Inter di martedì sera.
– foto LivePhotoSport –
(ITALPRESS).

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Lautaro ribalta la Cremonese, l’Inter vince in rimonta

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CREMONA (ITALPRESS) – La Cremonese incassa la dodicesima sconfitta in campionato e insegue ancora la vittoria, l’Inter la ritrova grazie alla doppietta di Lautaro Martinez che rimonta lo svantaggio. Allo Zini va in scena una bella gara con i grigiorossi che mostrano di avere carattere e coraggio nell’affrontare i nerazzurri ma mancano della qualità necessaria per sfruttare bene le occasioni avute. Cosa che invece riesce a fare bene l’Inter, che nonostante lo 0-1 firmato da Okereke non si scompone e con pazienza fa suo un match importantissimo per la classifica in chiave corsa Champions.
L’avvio dell’Inter è arrembante, tanto che la squadra di Inzaghi si procura sei calci d’angolo nel giro di otto minuti ma poi al 10′, come un fulmine a ciel sereno, arriva il vantaggio della Cremonese con un tiro a giro di Okereke che si infila sotto l’incrocio dei pali lasciando di stucco Onana. Al 16′ azione d’attacco dell’Inter con cross in area sul quale manca l’aggancio Bianchetti, Dzeko controlla ma poi calcia fuori. Il vantaggio della Cremonese dura una decina di minuti perchè al 20′ sull’ennesimo corner, Dzeko è libero di calciare al volo, Carnesecchi respinge ma è in agguato Lautaro che infila in rete. Al 25′ su appoggio errato di Chiriches rapida ripartenza nerazzurra con tiro di Dzeko parato. La Cremonese risponde subito con un cross di Sernicola che Benassi devia di tacco ma Onana d’istinto si salva. Al 29′ Okereke fugge da metà campo ma sulla trequarti Acerbi lo stende da dietro rimediando un giallo con l’attaccante lanciato verso la porta. Al 43′ cross di Benassi in area per la girata di Ciofani che finisce alta. Brividi nel finale della frazione con l’Inter che va vicino al vantaggio: su tiro di Dimarco Carnesecchi respinge ancora su Lautaro il cui tap in è preda del portiere grigiorosso. Si va all’intervallo con la gara ancora aperta e alla ripresa l’Inter sfiora il gol subito con un cross sul primo palo di Dimarco che diventa un tiro che Carnesecchi intercetta a fatica. All’8′ sugli sviluppi di un corner tiro sporco di Vasquez che Onana para in due tempi. Al quarto d’ora Ballardini osa qualcosa in più infilando la terza punta e togliendo un centrocampista. Al 19′ ancora Carnesecchi respinge su Bastoni, l’azione prosegue con palla per Lautaro che segna la doppietta: la palla calciata rimpalla su Vasquez e mette fuori causa il portiere di casa. La risposta della Cremonese arriva dopo la mezz’ora con cross di Dessers sul quale Buonaiuto devia troppo debolmente. L’Inter cerca di addormentare il match con un prolungato possesso palla che costringe i grigiorossi ad inseguire per lunghi tratti ed amministra così tre punti conquistati con caparbietà.
– foto LivePhotoSport –
(ITALPRESS).

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L’Empoli spreca, il Torino rimonta: 2-2 al “Castellani”

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EMPOLI (ITALPRESS) – Un punto a testa che forse non soddisfa nessuno. Finisce 2-2 al “Castellani” fra Empoli e Torino, al termine di una gara che i toscani hanno creduto di portare a casa fino a 5′ dalla fine, prima di essere rimontati da 2-0 a 2-2, e che hanno anche rischiato di perdere se una conclusione di Miranchuk non fosse finita sul palo a Vicario battuto. Una sfida senza esclusioni di colpi bella e divertente, in cui Juric ha sbagliato la formazione iniziale ma azzeccato i cambi, al contrario di Zanetti, tradito dalle scelte fatte a gara in corso.
La partita l’ha fatta praticamente sempre la squadra granata, col tecnico croato che però lascia in panchina un pò a sorpresa Lukic, Sanabria e soprattutto l’uomo che una settimana aveva deciso il match contro la Fiorentina, Miranchuk. Il Torino non solo controlla bene in difesa le due punte dell’Empoli Satriano e Caputo, ma prova ad affacciarsi dalle parti di Vicario, prima con Radonjic che al 6′ conclude alto, poi con un colpo di testa di Buongiorno che esce non di molto. Gli azzurri ci mettono un pò ad uscire dal proprio torpore e la prima conclusione dalle parti di Milinkovic-Savic giunge solo al 30′ quando Marin di testa impegna il portiere granata. E’ il preludio al vantaggio azzurro che giunge al 37′ quando Luperto di testa, su angolo battuto da Marin, anticipa la difesa del Torino e batte Milinkovic-Savic. A inizio ripresa Juric prova a cambiare inserendo prima Lukic e Sanabria per Linetty e Seck, e poi Miranchuk e Singo per Bayeye e Radonjic. Proprio gli ospiti vanno vicino al pareggio allo scoccare dell’ora quando Ricci di esterno in area centra il palo mentre serve un super Vicario a dire no al 65′ a Miranchuk, bravo a colpire in diagonale ma non fortunato. L’Empoli nel secondo tempo si chiude e prova a ripartire, Zanetti fa entrare Haas e Cambiaghi e poco dopo arriva il raddoppio firmato da Marin. Sembra finita ma, incassato il secondo colpo, il Torino la riapre riuscendoci a 9′ dalla fine con l’ex Ricci mentre Sanabria pareggia all’85’ nello stesso stadio, e nello stesso giorno dell’anno – 28 gennaio -, in cui 4 anni fa realizzò, con la maglia del Genoa, il suo primo gol in serie A. L’ultima emozione è il palo di Miranchuk a tempo scaduto, col Toro che vede sfumare una clamorosa vittoria dopo aver visto le streghe e l’Empoli che tira un sospiro di sollievo ma non senza un pizzico di rammarico per il doppio vantaggio sprecato.
– foto Image –
(ITALPRESS).

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